文書作成日:2017/04/20


 相続した不動産を売却する際に、対象物件の元住人について聞かれました。このような情報は売却に必要なのでしょうか?




 相続した不動産について売却の相談を不動産業者にした際、建物の不具合がないかといった質問に加えて、対象不動産に生前住んでいた親の死亡状況を聞かれました。不動産の売却に、そういった情報は必要なのでしょうか?




 不動産の売買を行うときには、売主がその不動産について知っている瑕疵を買主に伝える必要があります。そのための情報収集に必要な質問だとお考えください。




 不動産の売買を行うとき、宅地建物取引業法により定められた事項を「重要事項説明書」としてまとめ、その不動産に関する重要な事項について宅地建物取引業者から説明を行うことが義務付けられています。
 また「重要事項説明書」の他、国土交通省の指導により「物件状況告知書」としてまとめ、不動産に関して告知することが望ましいとされています。
 これらは売主がその不動産について知っている事実(瑕疵)を買主に伝えるものであり、一般的に交付される書面です。

 この場合の瑕疵は大きく次の2つに分かれ、それぞれに該当する事実がある場合には、その旨を記載する必要があります。

1.物理的瑕疵
 立地が極端な場所や、間取りが特殊で使い勝手が悪い、また住宅として欠陥がある等、不動産に対して物理的な問題となる要因のことです。例えばその住宅が崖地に存在している、地盤が極端に弱い、その不動産までの道路が全く舗装されていない、などがあります。

2.心理的瑕疵
 その不動産で自殺や事故死などがあった事実など、心理的なマイナスイメージに繋がる要因のことです。病死等は瑕疵には含まれませんが、買主が気にされるケースもありますので、不動産業者に状況をお伝えください。

 万一、売主が知っていたにもかかわらず買主に告知しなかった物件の瑕疵については、売主が説明義務違反に基づく契約解除や損害賠償義務等の法的責任を負担することとなります。
 他方、買主が売買契約締結時に瑕疵があることを知っていて購入した場合には、それに関して売主が責任を負う必要はありません。

 この告知書に記載された瑕疵をもって買主は検討することができるため、書面での告知は非常に重要なことです。

 不動産の取引で売主になる場合は、「これを伝えると取引が破談になるな」といった考えで知っている瑕疵を告知しないと、後々大きなトラブルとなります。その不動産に関して知っている瑕疵は、正確に不動産業者に伝えていただくことが重要になります。


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